INVESTIR EN ITALIE

Projet immobilier en Italie, accompagné de A à Z

Acheter un bien en Italie depuis la France peut sembler complexe : barrière de la langue, fiscalité, démarches administratives, choix du bon interlocuteur local… Victoria Patrimoni vous accompagne sur l'ensemble du territoire italien pour concrétiser votre projet en toute sérénité.

+6,4%

TRANSACTIONS EN 2025

7%

TAUX FLAT RETRAITES (10 ANS)

50%

ABATTEMENT IMPATRIES

4-8%

DROITS DE SUCCESSION

POURQUOI L'ITALIE

Des prix sans commune mesure avec la France

En Île-de-France, le budget nécessaire pour acheter un appartement standard dépasse largement les capacités de nombreux acquéreurs. En Italie, ce même budget ouvre des portes très différentes.

Dans le sud du pays, et notamment en Campanie, région que nous connaissons en profondeur, des maisons de village rénovées, des appartements en centre historique ou des propriétés avec terrain sont accessibles à des prix qui paraissent irréels depuis Paris. Et le marché est en mouvement : les transactions ont progressé de +6,4 % en Italie en 2025, portées par une demande internationale croissante.

🇫🇷 PARIS / ÎLE-DE-FRANCE

10 000 €/m²

Prix moyen dans Paris. En petite couronne : 4 000 €/m² en moyenne.

🇮🇹 ITALIE — SUD & CAMPANIE

À partir de 30 000 €

Pour une maison de caractère dans une commune du sud. Les prix varient fortement selon la région et l'état du bien.

FISCALITé

L'Italie, le meilleur investissement que vous n'avez pas encore fait

Pendant que les prix parisiens s'envolent et que la fiscalité française s'alourdit, l'Italie est discrètement en train de devenir l'une des destinations les plus intelligentes d'Europe pour investir, s'installer ou préparer sa retraite.

VOUS PRÉPAREZ VOTRE RETRAITE

Taux forfaitaire de 7% sur vos revenus étrangers pendant 10 ans

En vous installant dans certaines communes du sud de l'Italie (Mezzogiorno) comptant jusqu'à 30 000 habitants, vous pouvez bénéficier d'un taux d'imposition forfaitaire de 7 % sur vos revenus de source étrangère, pendant une durée maximale de 10 ans.

Ce régime s'adresse principalement aux personnes percevant une pension de source étrangère (par exemple française), mais peut également couvrir, selon les cas : les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts), certaines plus-values, et plus généralement les revenus provenant de l'étranger.

Points d'attention : les revenus immobiliers issus de biens situés en Italie ne sont pas concernés par ce régime et restent imposés selon les règles italiennes classiques. Les revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés en France ne sont généralement pas compris dans le régime des 7% et restent imposés en France conformément à la convention franco-italienne, avec un mécanisme d'élimination de la double imposition côté italien. Plus largement, le traitement des revenus immobiliers dépend des conventions fiscales et nécessite une analyse au cas par cas.

Des régions comme la Campanie offre de nombreuses communes éligibles, avec un coût de la vie attractif, tout en restant proches de Naples ou de la Côte Amalfitaine. 

Une analyse personnalisée est indispensable pour sécuriser l'application du régime et optimiser votre situation fiscale globale

VOUS ÊTES ACTIF, SALARIÉ OU CADRE

                      Régime des impatriés : 50 % de vos revenus exonérés

Si vous vous installez en Italie tout en poursuivant votre activité professionnelle (salariée ou indépendante), vous pouvez bénéficier du régime fiscal des impatriés, particulièrement attractif. 

L'avantage principal : Seule 50 % de votre rémunération est imposée en Italie pendant une durée de 5 ans.

Bonus famille : L'exonération peut être portée à 60% si vous avez au moins un enfant mineur à charge (ou en cas de naissance/adoption).

Ce dispositif concerne les salariés, les cadres, les professions libérales et certains indépendants. 

Conditions principales : Transférer votre résidence fiscale en Italie, ne pas avoir été résident fiscal italien récemment et exercer votre activité principalement depuis l'Italie. 

A savoir : Ce régime s'applique uniquement aux revenus professionnels (salaires, honoraires), les autres revenus (immobiliers, financiers) suivent des règles fiscales distinctes. Le cas des télétravailleurs pour une entreprise étrangère nécessite une structuration adaptée.

VOUS ÊTES INDÉPENDANT OU TÉLÉTRAVAILLEUR

                        Régime forfaitaire italien : simplicité et fiscalité allégée

Si vous exercez une activité indépendante en Italie, vous pouvez bénéficier du régime forfaitaire italien (regime forfettario), conçu pour les entrepreneurs, free-lances et consultants.

L'avantage principal : Un taux d'imposition réduit et une gestion simplifiée. 5 % d'impôt pendant les 5 premières années (sous conditions), puis 15 % au-delà. 

Conditions principales : un chiffre d'affaires annuel inférieur à 85 000 €, une activité exercée en nom propre (Freelance, consultant, profession libérale...) et un respect de certaines conditions d'éligibilité (notamment liées à l'activité antérieure).

Un régime très simplifié : Pas de TVA facturée (dans la plupart des cas), une comptabilité allégée et des charges sociales calculées de manière simplifiée.

Souplesse : Possibilité de cumuler avec certains revenus salariés (sous conditions) et est adapté aux télétravailleurs, free-lances et profils digitaux souhaitant s'installer en Italie. 

VOUS SOUHAITEZ ACHETER VOTRE RÉSIDENCE PRINCIPALE

                                           Des avantages fiscaux attractifs pour votre projet immobilier

L' Italie offre plusieurs dispositifs fiscaux avantageux pour les acquéreurs souhaitant acheter leur résidence principale ("prima casa"), sous réserve de respecter certaines conditions prévues par la réglementation italienne.

Fiscalité réduite à l'acquisition : Selon le type de bien et le vendeur, l'acquisition d'une résidence principale peut permettre de bénéficier d'un droit d'enregistrement réduit à 2% sur la valeur cadastrale du bien lors d'un achat dans l'ancien auprès d'un particulier (contre 9% pour une résidence secondaire). La TVA est réduite à 4% lors de l'achat d'un bien neuf auprès d'un promoteur.

Exonération de certaines taxes locales : La résidence principale en Italie bénéficie d'une exonération d'IMU, l'équivalent de la taxe foncière italienne, à l'exception de certains biens considérés comme "de luxe". La taxe sur les déchets ménagers (TARI) reste toutefois applicable.

Déductions fiscales pour les travaux : L'iItalie propose plusieurs mécanismes de déductions fiscales pour les travaux de rénovation et d'amélioration énergétique réalisés sur le bien. Jusqu'à 50 % de déduction pour certains travaux de rénovation, avec des plafonds de dépenses pouvant atteindre 96 000 € selon la nature des travaux et des dispositifs spécifiques pour les travaux d'amélioration énergétique.

Conditions d'éligibilité : Pour bénéficier du régime "prima casa", l'acquéreur doit notamment ne pas déjà bénéficier du régime "prima casa" sur un autre bien en Italie, établir sa résidence dans la commune du bien dans un délai généralement fixé à 18 mois et respecter les critères prévus par la législation italienne.

Une précision importante

Les régimes fiscaux présentés ici sont réels et en vigueur, mais ils sont soumis à conditions d'éligibilité, à évolution législative, et nécessitent une analyse personnalisée de votre situation. Victoria Patrimoni vous oriente et vous accompagne dans votre projet immobilier, mais nous vous recommandons de consulter un avocat fiscaliste franco-italien pour valider les aspects fiscaux avant toute décision. Nous pouvons vous en conseiller un afin qu'il analyse votre situation.

transmission de patrimoine

La succession en Italie : la différence est considérable

En France, les droits de succession atteignent jusqu'à 45% en ligne directe (parents/enfants) au-delà de l'abattement, et jusqu'à 60% pour des héritiers éloignés. En Italie, le système est radicalement différent.

En Italie, l'abattement d'1 milion d'euros s'applique par enfant et par parent. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre jusqu'à 4 millions d'euros sans aucun droit de succession.

Si vous résidez fiscalement en Italie, la convention franco-italienne permet que votre succession mobilière soit imposée selon le droit italien. Les biens immobiliers, eux, restent imposés dans le pays où ils se trouvent.

         À noter : l'application de ces règles dépend de votre situation personnelle et de la nature de vos biens. Nous vous recommandons de consulter un spécialiste franco-italien avant toute décision.